Cuando dos personas comparten una vivienda —porque la compraron en pareja, por herencia o por cualquier otro motivo— puede llegar un momento en el que uno de ellos quiera quedarse con el 100 % del inmueble.
La mayoría cree que “hay que comprar el 50 % del otro”, y por tanto pagar el 6-10 % de ITP, como en cualquier compraventa.
Pero esto no es así.
Existe una alternativa completamente legal, recogida en nuestra normativa civil, llamada extinción de condominio, que cambia por completo el coste fiscal de la operación.
¿Qué es la extinción del condominio? (explicado fácil)
Es una operación mediante la cual uno de los copropietarios pasa a ser titular del 100 % del inmueble, mientras compensa económicamente al otro.
Funciona en divorcios, separaciones, herencias con varios hermanos, inmuebles en copropiedad entre socios, etc.
IMPORTANTE:
Sí, la persona que se queda la vivienda tiene que pagar al otro su 50 %, igual que en una compraventa.
La diferencia está en cómo tributa esa operación, y ahí es donde está el gran ahorro.
¿Por qué se paga muchísimo menos que en una compraventa de una vivienda?
1. En una compraventa clásica
Comprar el 50 % del otro por 200.000 € implica pagar:
- ITP en Madrid (6 %): 12.000 €
- ITP en Barcelona (10 %): 20.000 €
2. En una extinción de condominio
No hay ITP.
Solo se paga AJD (Actos Jurídicos Documentados):
- Madrid: 0,75 % → 1.500 €
- Barcelona: 1,5 % → 3.000 €
💡 Ahorro real: entre 10.500 y 17.000 €, solo por usar la figura correcta.
El motivo es simple: la ley considera que no estás comprando una vivienda nueva, sino reorganizando la propiedad de algo que ya era vuestro.
¿Quién puede utilizar esta figura?
Es válida cuando:
- Hay varios propietarios de un mismo inmueble.
- Uno quiere quedarse con el 100 % y compensar económicamente al otro.
- La vivienda no es físicamente divisible.
Se usa especialmente en:
- Divorcios o rupturas
- Herencias con varios hermanos
- Separación de socios con inmuebles en copropiedad
- Parejas que compraron juntas y luego quieren separar sus patrimonios
¿El banco puede financiarlo? Sí, y suele ser más fácil
Otra ventaja muy desconocida:
En una extinción de condominio, el banco puede financiar el 100 % del valor que pagas al otro, porque la garantía hipotecaria pasa a ser el 100 % del inmueble.
En una compraventa normal, el banco solo financia un 70-80 % del valor de compra.
¿Qué permite cuando se puede usar la extinción del condominio?
La extinción del condominio permite:
- Adjudicarse el 100 % de la vivienda
- Evitar ITP del 6-10 %
- Pagar solo AJD del 0,75-1,5 %
- Ahorrar entre 10.000 y 20.000 €
- Acceder a financiación más flexible
Pero ojo: no siempre es neutra fiscalmente
Aquí viene la parte que muchos pasan por alto.
El tratamiento final depende de numerosos factores:
- IRPF (puede existir ganancia si se compensa más de lo debido)
- Plusvalía municipal
- Exceso de adjudicación
- Cómo se reparte la hipoteca
- Valor real del inmueble
- Régimen matrimonial (gananciales o separación de bienes)
- Tipo de vivienda
- Normativa de cada Comunidad Autónoma (las horquillas del AJD cambian)
Un solo detalle mal calculado puede convertir la operación en una compraventa encubierta y activar el ITP completo.
Por ejemplo:
- Valorar mal la vivienda
- Hacer una compensación inadecuada
- Redactar incorrectamente la escritura
- No justificar adecuadamente la adjudicación
¿Por qué varían tanto los impuestos entre comunidades autónomas?
Porque:
- El tipo de AJD lo establece cada CCAA
- Algunas ofrecen tipos reducidos según:
- Edad
- Familia numerosa
- Discapacidad
- Tipo de vivienda
- Valor del inmueble
- También pueden aplicarse bonificaciones en plusvalía municipal o reducciones en determinados supuestos familiares
Por eso no existe una “regla general”: Cada caso se debe analizar con lupa.
Conclusión: es una operación muy ventajosa, pero debe hacerse con precisión
La adjudicación del 100 % de la vivienda mediante disolución de copropiedad:
✔️ puede ahorrar entre 10.000 y 20.000 €
✔️ es totalmente legal
✔️ es habitual en divorcios y herencias
✔️ permite financiación más favorable
✖️ pero si se hace mal, puede generar impuestos inesperados
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