Hacienda aclara que ceder una vivienda a un familiar gratis puede tributar en el IRPF
Recientemente, la Dirección General de Tributos (DGT) ha publicado una consulta vinculante que aclara cómo tributa la cesión gratuita de una vivienda a un familiar en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Esta interpretación fiscal es relevante para propietarios que cedan inmuebles sin alquiler, incluidos familiares o allegados, y puede generar imprevistos fiscales si no se conoce con antelación.
Qué significa la cesión gratuita y la imputación de rentas
Según la DGT, cuando una persona cede una vivienda, como una segunda residencia o un inmueble vacacional, a un familiar sin cobrarle ninguna renta, esto no se considera un arrendamiento, pero sí puede generar una imputación de rentas inmobiliarias a efectos del IRPF. En la práctica, esto significa que Hacienda considera que el propietario dispone de un bien que podría generar renta, aunque no se esté percibiendo dinero por ello, y le aplica el régimen de tributación por rentas imputadas inmobiliarias.
La consecuencia inmediata es que el propietario deberá declarar esa renta imputada en su IRPF y pagar impuestos sobre ella, aunque no haya recibido ingresos reales.
Cómo se calcula la renta imputada por una vivienda cedida
La tributación por rentas imputadas inmobiliarias en el IRPF se basa en el valor catastral del inmueble, no en el valor de mercado. En estos supuestos, la normativa española establece porcentajes aplicables al valor catastral para calcular la renta a declarar:
- Si el valor catastral no ha sido revisado en los últimos diez años, se aplica el 2% sobre ese valor como renta imputada.
- Si el valor catastral sí ha sido actualizado recientemente, la tasa baja al 1,1%.
Esto implica que, aunque no exista renta percibida por alquiler, Hacienda puede considerar que el propietario “obtiene” una renta ficticia, que debe incluir en su declaración y tributar en función de su tipo marginal efectivo en el IRPF.
Diferencia entre cesión gratuita y alquiler encubierto
Es importante destacar que esta resolución de la DGT no equipara automáticamente la cesión gratuita de una vivienda a un alquiler encubierto, pero sí genera una renta imputada. La Administración entiende que la vivienda podría generar ingresos si se explotara en alquiler, por lo que grava una renta ficticia por su disponibilidad.
En contraste, algunos profesionales interpretan que cuando una vivienda se utiliza como residencia habitual de familiares y existe convivencia familiar, no suele considerarse renta imputada según la normativa de imputaciones inmobiliarias del IRPF, aunque esta interpretación puede variar en función de cada caso, circunstancia de uso y prueba documental.
¿Qué impuestos y obligaciones se derivan de esta situación?
La tributación por rent a imputada inmobiliaria en el IRPF es independiente de otros posibles impuestos asociados a una donación o traspaso de propiedad. Por ejemplo, si en lugar de una cesión gratuita decidieras donar o transferir la vivienda por completo a un familiar, se activaría el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), que grava transferencias sin contraprestación económica y cuyos tipos varían según la comunidad autónoma.
Además, si el inmueble fuera transferido eventualmente por donación, el propio donante puede estar obligado a declarar una ganancia patrimonial en el IRPF si el inmueble ha aumentado su valor desde su adquisición.
Qué hacer para minimizar riesgos fiscales
La cesión gratuita de una vivienda, aunque no implique alquiler, puede tener implicaciones fiscales que muchos propietarios desconocen. Para minimizar riesgos con la imputación de rentas inmobiliarias y las eventuales consecuencias sobre el IRPF, es recomendable:
- Analizar la situación concreta del inmueble y comprobar si se trata de la residencia habitual de los cedentes o si existe convivencia familiar.
- Valorar la alternativa de formalizar contratos de comodato o acuerdos que acrediten la ausencia de ánimo de generar renta, lo que puede ayudar a respaldar el criterio ante Hacienda.
- Consultar con un asesor fiscal especializado para planificar si la cesión gratuita podría generar otras obligaciones fiscales, como donaciones sujetas al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
La reciente aclaración de la Dirección General de Tributos recuerda que incluso una cesión gratuita de una vivienda a un familiar puede tener implicaciones fiscales en el IRPF, a través de la imputación de rentas inmobiliarias, calculada sobre el valor catastral del inmueble. Esto pone de manifiesto la importancia de entender cómo funcionan las normas fiscales cuando se trata de bienes inmuebles y de planificar cualquier operación para evitar sorpresas con Hacienda.
Si estás considerando ceder una vivienda a un familiar o restructurar tu patrimonio inmobiliario, es fundamental analizar tu caso con un experto fiscal que pueda determinar las obligaciones tributarias reales y diseñar la estrategia más eficiente para tu situación personal. Contacta con nuestro equipo de asesores en IURIT y aclara tus dudas antes de tomar decisiones que impliquen impuestos inesperados.
ES 
EN